沈力男：泰禾集团副总裁

 

　　杨现领：链家研究院院长

 

　　严跃进：易居研究院智库中心研究总监

 

　　房价不断攀升，一线城市新一轮调控政策应声出台。一线楼市房价上涨的背后原因是什么？本轮收紧政策是否对症？未来市场走势如何？刚需、改善、投资等不同需求的买房人眼下该如何出手？

 

　　□新闻背景

 

　　一线楼市调控靴子落地

 

　　今年春节之后，伴随系列宽松政策刺激，一线城市楼市率先反弹。到3月底，已呈现全面爆发的局势。

 

　　国家统计局数据显示，1月房价同比上涨城市数量增至25个，占比超30%，涨幅最高的仍是领涨全国房价14个月的深圳，同比上涨52.7%，上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。到了2月，暴涨的态势更加明显。进入3月，楼市则全面井喷。

 

　　二手房市场表现与新房市场类似。中原监测的21个城市数据显示，3月的周均成交水平较去年“3·30新政”后的周均值上升62%。

 

　　3月底，上海、深圳等热点城市出台收缩性楼市政策，上周末，一线城市市场的先导指标集体下滑。尽管个别城市由于政策从紧出现成交量下滑，但是上周的各地新房市场整体依然表现较好。中原监测的40个城市数据显示，上周（剔除清明影响）新建住宅成交面积较3月的周均值上升10%，较去年的周均值（剔除春节影响）上升55%。

 

　　最受市场关注的沪深两地，在新政出台后，上周市场均出现显著回落（均较3月周均值下降28%），然而与历年的周均水平相比，上海上周的成交水平仍属平稳，深圳相对而言则成交下滑明显。其他一些政策收紧的城市，如苏州、南京、武汉等地，其成交水平均未受影响，依然处于市场高位。

 

　　□热点问答

 

　　多因素促使一线城市房价上涨

 

　　京华时报：一线楼市房价上涨的背后，有哪些深层次原因？

 

　　沈力男：中国楼市的政策市特征非常明显。从去年初开始，持续的货币政策放松及房地产去库存，让全国楼市“阳光普照”，而一线城市的反弹和升温往往要比其他城市更快。就像水和油的沸点不同一样，在遇热之后，不同城市的反应也是不同的。

 

　　基于货币和人口因素，再加上城市资源、产业等助推，一线城市在持续政策刺激效应之下，很快便达到了“沸点”。

 

　　杨现领：高房价可以用经济学中的供需矛盾来解释。需求部分：一线城市人口基数大，对商品房需求量十分巨大远远超过供给量，在这种情况下房子成为了高价奢侈品。供给部分：首先是新房方面，一线城市可供应土地日益减少，拿地成本的持续走高推高了新房房价；其次是二手房方面，存量房流通不充分，市场上行期供需矛盾更为加深。在这种供需长期失衡的状态下遇上宽松货币政策，价格上涨成为了必然。

 

　　严跃进：一线城市房价上涨，恰是遇到了六个周期交汇的时期。第一个是信贷周期，信贷从2015年开始持续宽松，到了2016年第一季度，各类宽松效应叠加，释放大规模的流动性。第二是投资周期，现在基本处于投资节奏持续放缓的底部，进而使得潜在的供应量显得不足。第三个是去库存周期，到2016年第一季度，去库存周期远远低于12个月的水平。第四个是金融创新周期，2013年开始的各类金融创新在2016年第一季度出现了一个高潮，各类金融创新工具非常多。第五个是财政政策的宽松期，通过各类财税手段的持续宽松化，使得购房市场的税费成本非常低，改善型购房需求积极释放。第六个是房价上涨的成熟期，2015年一线城市房价开始上涨，到了2016年初，房价上涨的趋势非常明确，进而促使看涨预期持续增加。

 

　　短期内市场会出现调整

 

　　京华时报：本轮收紧政策的出台，是否做到了对症下药？能否有效抑制房价？

 

　　沈力男：应该说这轮政策是对症的。对于过热的楼市来说，限购是最管用、见效最快的政策，与其他提高购买门槛的限制性政策相比，限购直接将众多购买力“摁”在门外。以北京市场为例，在这轮上涨通道里，北京之所以涨幅明显低于沪深，就是因为北京一直在执行最严格的限购政策。再加上提高首付比例等辅助手段，购房的成本被进一步抬高。这些政策出台之后，会给这一波行情降降温，对短期投机客的离场，作用尤其明显。

 

　　杨现领：本轮收紧政策一定程度上抑制了购房需求，大量投资性购房被挡在门外的同时，也有大批刚需和改善难以进入市场。不符合购房资格且处在购房流程但尚未网签的购房者被大量退房，价格上涨趋势受到抑制。但要注意的是限购政策对市场的影响——需求并没有减少只是暂时被遏制，北京早在2011年就开始五年限购，但其间房价也有过多次反弹。

 

　　严跃进：应该说近期房价方面低调多了，“低调”是指各类盲目定高价的现象已经消除了，但由于一线城市库存规模实际上还在减弱，所以根据目前的供求关系，其实价格继续上涨依然是有充分的理由。

 

　　北京预计不会出台新政策

 

　　京华时报：若调控无明显成效，下一步还会有哪些政策出台？北京会不会出台新政？

 

　　沈力男：预计这轮收紧政策会在未来相当一段时间内对过热的市场形成打压。由于全国各地的市场表现不同，因此未来政策也会呈现明显的分化，过热时进行适度收紧，过冷时继续注资去库存，因城施策、稳健发展，是政策的初衷和目标。由于北京的房价涨幅在过去一段时间之内并不十分突出，而且已经在执行最严格的限购，因此预计未来不会再有特别的新政策出台。

 

　　严跃进：事实上，一线城市也有比较明显的区域差异，部分郊区市场也有高库存的压力。建议未来通过差别化、分区的调控政策来抑制房地产市场的价格波动，以及实现去库存的目的。

 

　　买房人根据自身特点顺势而为

 

　　京华时报：对于刚需、改善、投资等各种需求的买房人来说，现在应该怎么办？

 

　　沈力男：对于各种需求的买房人来说，最好的建议就是根据自身的特点，顺势而为、顺其自然。对于刚需来说，只要有购买力，就可以随时出手，而且刚需的选择面很广，现在二手房的交易非常活跃，地铁的通达也足以考虑各个区域的新房项目。对于投资者来说，只要有购买资格，目前在一线城市买房是没有问题的。改善型购房需求更是没有穷尽的，只要是家庭人口需要、有资金实力，就可以择机入市。

 

　　杨现领：对于刚需来说，如果现阶段可以借助杠杆有能力进入市场，不需要太过犹豫，因为从长期趋势上看，房价是上涨的。对于卖一买一的改善型需求来说，要注意换房的时间以及交易过程的顺滑。对于投资性购房需求来说，一线城市限购严格，杠杆收紧，对于热衷于房产投资的人来说，可以选择其他有升值价值的区域，或者转向其他类型的房产投资形式，比如资管方面。

 

　　严跃进：对于刚需购房者来说，若有条件购房，那么应该积极入市，不需要太考虑价格的因素，而需要考虑信贷等层面的因素。对于改善型购房者来说，在换房的时候一定要警惕政策调整的风险。而对于投资客来说，后续租赁市场应该是比较热的，尤其是购房市场政策比较紧的时候更是如此。

 

　　>>各地政策一览

 

　　上海：自购房之日前连续缴纳满5年及以上，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上；再次购买普通自住房的，其首付款比例不低于50%，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，其首付款比例不低于70%，禁止首付贷款。

 

　　深圳：自购房之日前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对购房人家庭名下在本市无房且近2年内无住房贷款记录的，贷款首付比例仍继续执行最低三成，对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低四成。

 

　　北京：北京市国土局挂出两宗昌平区南邵镇的宅地，挂牌文件中明确规定：本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

 

　　京华时报记者潘秀林